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Los precios de los pisos no tocarán suelo hasta el periodo 2015-2017

«Los precios de los pisos no tocarán suelo hasta el periodo 2015-2017»

Borja Mateo nos responde este cuestionario por correo electrónico desde Londres. No deja títere con cabeza. Machaca todos los mitos.

¿Durante cuántos años continuará bajando el precio de la vivienda en España?

Hasta 2014, como mínimo. Creo que el suelo se puede formar en 2015-2017 y desde entonces los precios permanecerán en esos niveles durante varios años mas. A partir de ese momento, es muy posible que la corrección adicional no la veamos en términos nominales sino por el efecto de la inflación.

¿Cuál es el ajuste que lleva acumulado el mercado inmobiliario español y qué bajada de precios nos queda pendiente?

Desde precios de pico de la burbuja en el mercado de la vivienda (allá por mediados de 2006) hasta ahora, los precios de los pisos ya han bajado el 42-43%. Me refiero a precio de compra-venta efectiva en el mercado de segunda mano. En el mercado de alquiler, cuyo pico fue principios de 2007, los precios ya se han corregido el 42-43%.

Hasta tocar suelo, en términos reales (teniendo en cuenta el efecto de la inflación), los precios de los pisos bajaran el 65-70% en grandes zonas urbanas tipo Gran Bilbao o Gran Barcelona y el 80-85% en zonas de playa o montaña.

A estas valoraciones objetivas ya nos vamos acercando en zonas de Madrid o del Gran Barcelona. Así en Usera, Malasaña o Parla, los precios ya han bajado el 55-60% a lo que hay que añadir el efecto inflación. En Hospitalet de Llobregat las bajadas rondan el 53-55%. Sólo es por mencionar zonas concretas, pero hay muchas más.

¿De qué manera cree que afectan a los precios inmobiliarios las nuevas provisiones exigidas por el Gobierno al sector financiero español? ¿Cree que pone un suelo a los precios? ¿O cree que profundizarán todavía más las caídas?

Ayudará a dinamizar en positivo el mercado (=bajada de precios) al animar a los bancos a bajar sus precios. El Estado ha de apretar a los bancos, pero siendo consciente de que si aprieta mucho, los puede matar. Por esta razón, las reformas que hemos visto hasta este momento, aun siendo buenas y necesarias, son pasajeras. En cuanto los bancos hayan creado las provisiones a las que se les esta obligando, vendrá otra ronda de reformas, porque hacen falta.

«España no aguanta mas y las reformas harán que salgan más pisos al mercado más baratos»

¿Y los recortes? Muchos analistas creen que son muy agresivos con el empleo y que ello provocará que las perspectivas del sector inmobiliario español se deterioren todavía más. ¿Cuál es su opinión?

100% de acuerdo: se está apretando mucho (algo indispensable), pero tal vez se esté ahogando. El Gobierno ya lo sabe: la tasa de paro (EPA) llegará al 26-27% en 2012 con las consecuencias que de ello se derivan para el mercado inmobiliario y la bajada de precios más acusada a lo que esto dará lugar.

¿Cuáles son los factores que a su juicio han provocado que la crisis inmobiliaria española dure tanto -son cerca de cinco años ya-?

La voluntad del Estado de que los bancos/cajas no quebraran. Lo que vivimos ahora no es la crisis: la crisis se dio en 1998-2006 cuando los Estados facilitaron a través de sus distintos reguladores (en España en Banco de España) la creación de burbujas inmobiliarias que les venía de perlas. Los Estados se llevaban una parte del precio de venta de los pisos a través de los impuestos con lo que podían financiar una estructura cada día mayor.

España esta situación de “impass” no aguanta mas y las reformas que ha llevado a cabo el Gobierno harán que salgan más pisos al mercado más baratos: ahora se trata sólo de esperar.

¿Se ha acabado el mercado inmobiliario como alternativa de inversión para siempre?

No. Dependerá de las rentabilidades. La rentabilidad por alquiler anual en una zona gran urbe tipo Gran Bilbao, Gran Madrid, ha de estar en el 5% (teniendo en cuenta todos los gastos de transacción); en las zonas de playa y montaña del 10-12% anual. En un momento de corrección profunda como el actual, la gente piensa que ahora, sea ahora 2006, 2007, …2012 es el momento adecuado para invertir en el ladrillo. Pero comprarse ahora un piso es la forma mas efectiva de destruir un capital. El comprador avispado espera a que los precios continúen bajando, un proceso que es imparable.

Incluso obteniendo las rentabilidades a las que acabo de hacer referencia, no compraría nada ahora: lo que parece hoy un chollo será considerado muy caro mañana y, además, a precios que obtenga hoy tendré mucha más oferta mañana, es cuestión de esperar. El escenario deflacionista en nuestro país es irremediable.

http://www.abc.es/20120430/economia/abci-entrevista-borja-mateo-201204301031.html

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